土地の売却方法によって異なる売却価格と相場の関係

不要になってしまった土地を売却したいというときには方法をまず選ぶことが大切です。方法の選び方によって売却価格は大きく変動するからです。売却相場も方法によって異なりますが、手続きにかかる手間や売れるまでにかかる期間にも違いがあります。

どのような方法があって、相場や手間などがどう違うのかを確認しておきましょう。

土地の売却方法は大まかには三つある

土地の売却をするときには譲渡によって所有者を変更する登記を行わなければなりません。必ず所有者がいなければならないのが原則なので、買い手を探す必要があります。その方法として代表的な方法は三つあり、どれも一長一短なのでよく比較して選ぶことが大切です。

一つ目は不動産会社に仲介を依頼する方法です。土地の売却方法として最も広く用いられています。二つ目は個人売買を行う方法です。日本ではあまり広く行われていませんが、欧米などでは比較的よく選ばれています。最近では個人売買をするための情報交換サイトなどもあるため、個人売買も行いやすくなってきました。

三つ目は不動産会社により買取を利用する方法です。仲介や個人売買の場合には、購入した土地を利用する目的の個人や会社を相手にして売却することが多いでしょう。それに対して買取の場合には不動産会社が一度所有者となって購入し、その土地を販売して利用目的で購入したいと考えている個人や会社に引き渡されます。

このような三つの方法の違いを理解した上で最も良いものを選び出しましょう。

仲介を利用するときの特徴

不動産会社による仲介は売却価格の相場が比較的高く、時価に見合った価格で取引されるのが一般的です。仲介の場合には十分な経験とノウハウを持っている不動産会社が土地の査定を行って販売価格を提案してくれます。

この程度の価格設定で販売すればきっとこのくらいの売却価格になると説明してもらえるでしょう。相場をよく理解しているプロが販売価格を考えてくれるため、価値に見合った売却価格になると期待できます。また、事情があって早く売りたいから販売価格を下げたい、少しでも高く売りたいから高めの価格設定にして欲しいといった要望にも応えてもらうことが可能です。

相場を不動産会社が先に提示してくれるので、それを原点にしてどのように販売すれば良いかを考えることができます。一方、販売活動については全て不動産会社に任せることができるため、仲介を利用するとあまり取引に手間がかかりません。

その代わりに仲介手数料を支払わなければならないのは注意点です。通常は簡易計算式と呼ばれる式で計算され、売却価格の3%に6万円を加えたものになります。1億円で売れたとしたら306万円にもなるので大きな手数料だという認識をしておきましょう。

それに見合ったサービスをしてくれる不動産会社を探し出すことが重要になります。

個人売買をするときの特徴

個人売買で土地を売却するときには相場が安定していません。個人間の交渉で売却価格が決まり、間に不動産会社のようなプロが入ってこないからです。買う方は安く買いたい、売る方は高く売りたいと考えるのがもっともなことでしょう。

結果として一般的な相場付近に価格が落ち着くこともありますが、どちらかが頑なに交渉を続けると価格が大幅に相場から離れたり、そもそも取引が成立しなかったりすることもあります。固定資産税評価額や路線価、あるいは周辺の土地の価格から推察できる価格が参考にされることが多く、買う側も売る側も同じ情報を持っている状況で交渉することになるのが通例です。

売る側が価格をまず提示することになるのが一般的なので、まずは相場を調べなければ売却手続きを始めることはできないでしょう。買い手を探すのも、買い手を見つけてから交渉するのも、その後の登記などの手続きも全て自分で行わなければならないので手間がかかります。

売れるまでに時間がかかってしまうことも多く、個人間でのトラブルが発生することもあるので気をつけなければならない方法です。

しかし、最終的には仲介を依頼したときと同じくらいの価格で売却できる傾向があります。仲介手数料を払わなくて良い分だけ得ができる方法だと考えると良いでしょう。

買取を利用するときの特徴

不動産会社による買取を利用する方法は仲介や個人売買に比べると売却価格の相場が低くなります。

一般的には仲介の相場の7割程度になっていますが、土地の状態や立地などによっても違うため、半額程度でしか売れないこともあるので注意が必要です。《参考情報 - 不動産売却一括査定.com - 不動産売却見積もり

これは不動産会社が一度土地を所有して在庫を抱えることになるからです。不動産会社としてはその土地が売れなければ大損になってしまいます。また、土地は所有しているだけでも固定資産税を納めなければならないという点でも損失が大きくなってしまうでしょう。

それに加えて、不動産会社は仲介した場合に比べると仲介手数料を損することになります。仲介をしたときには買い手と売り手からそれぞれ3%と6万円をもらうことができますが、買取と販売という手続きをした場合には仲介手数料は入りません。

この分も考慮して十分にマージンを取らなければならないため、売却価格の相場が低くなっています。しかし、売り手にとってもメリットはあり、すぐに土地を現金にすることが可能です。買い手を探さなくても不動産会社が買い手になってくれるからです。

また、なかなか売れない土地でも買い取ってくれることがあるので、狭小地などの買い手が見つかりにくい土地の売却には優れている方法でしょう。

方法を選んでから相場を確認しよう

土地の売却価格の相場はどの方法で売るかによって異なります。土地の売却をするときにはまず相場を確認した方が良いという考え方もありますが、まずは方法を選んでから相場を確認しましょう。買取の場合にも大まかには仲介の場合の相場から概算できますが、狭小地などのようにやや特殊な場合には相場が大きく異なります。

買取の場合には査定を受けてみれば簡単に相場がわかるでしょう。仲介の場合にも簡易査定を受けてみるとおよその相場がわかります。個人取引のときには周囲の物件の取引情報を調べるのが賢明です。方法によって最適な相場の調べ方が違うので、方法を選んでから相場を確認するという流れを念頭に置いておきましょう。